Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in der Corona Krise

Das Mietrecht und die Corona Krise - Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Der Bundestag hat auf Grund der Corona Krise in atemberaubender Geschwindigkeit ein Gesetz zur Abmilderung der wirtschaftlichen Folgen erlassen, welches mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzesblatt in Kraft tritt. Vorgesehen ist eine Wirkung ab dem 1.4.2020 für den mietrechtlichen Bereich, für die anderen Bereiche ist eine Rückwirkung zum 1.3.2020 vorgesehen.

Das Gesetz trägt den nicht leicht verdaulichen Namen

"GESETZ ZUR ABMILDERUNG DER FOLGEN DER COVID-19-PANDEMIE IN ZIVIL-, INSOLVENZ-UND STRAFVERFAHRENSRECHT"

In dem Gesetz sind eine Vielzahl von Änderungen für verschiedene Gesetze, etwa das Aktien Gesetz, die Strafprozessordnung oder das Wohnungseigentums Gesetz enthalten.  Die  für Mieter und Vermieter entscheidende Norm ist jedoch die Änderung des Artikel  240 des Einführungsgesetz zum BGB. Dort ist folgender § 2 enthalten:

§2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1)Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhangzwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Aktuell ist die oben genannte Norm  bereits heftig diskutiert, nachdem adidas, H&M und andere Großunternehmen angekündigt haben, die Mieten für ihre Ladenflächen ab April nicht  zahlen zu wollen.

Aber welche Rechtsfolgen haben diese 6 Sätze wirklich ?

Naturgemäß eine vorläufige Einschätzung,  da die offenen Fragen erst in den nächsten Jahren gerichtlich geklärt  werden.

1.  Ausschluss der Kündigung

Tatsächlich regelt  das oben genannte Gesetz nur, dass eine Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses wegen Zahlungsverzuges für rückständige Zahlungen bezüglich fälliger Mieten aus  dem Zeitraum 1.4.-30.6.2020 unwirksam ist, wenn der Mieter glaubhaft machen kann, dass die  Nichtzahlung auf Auswirkungen der COVID-19 Pandemie beruht.

Grundsätzlich wird also nicht die Mietzahlungspflicht ausgesetzt, sondern lediglich das Recht zur Kündigung des Mietvertrages wegen des Zahlungsrückstandes gemäß § 543 Abs 2 Nr 3  BGB bzw § 573 Abs 2 Nr 1 BGB beschnitten.

2. Zahlungspflicht des Mieters

Der Mieter ist weiterhin zur Zahlung der  Miete verpflichtet. Kommt der Mieter mit der Zahlung in Verzug, ist die rückständige Miete (soweit Sie - wie fast immer - zu einem fixen Datum wie dem dritten Werktag im Monat geschuldet ist)  zu verzinsen, bei Verbrauchern sind das 5% über dem Basiszinssatz (gegenwärtig 4,12%) bei Gewerbetreibenden 8% über dem Basiszinssatz (gegenwärtig 7,12%).

3. Klageweise Geltendmachung rückständiger Miete

Durch die weiterhin bestehende Mietzahlungspflicht ist der Vermieter natürlich auch berechtigt, die ausstehende Miete gerichtlich einzuklagen. Erlangt der Vermieter einen gerichtlichen Titel - beispielsweise im gerichtlichen Mahnverfahren - kann der Vermieter auch jederzeit gegen den Mieter vollstrecken.

Einzige Unsicherheit im Rahmen einer Klage auf Mietzinszahlung dürfte bei Räumlichkeiten bestehen, die auf Grund einer Verfügung des Staates geschlossen bleiben müssten. In den genannten Fällen könnte eventuell ein Mangel im Sinne des § 536 BGB vorliegen, der die Miete auf 0 reduzieren könnte (siehe hierzu beispielsweise die Einschätzung von Prof.Dr Drygala auf LTO)

Die im Gesetz genannte Glaubhaftmachung der Unmöglichkeit der Leistung auf Grund der COVID Pandemie ist einzig und alleine auf die Kündigung des Mietverhältnisses bezogen. Eine Erweiterung der  Unmöglichkeit auf die grundsätzliche Zahlungspflicht ist nicht im Gesetz enthalten, so dass eine Zahlungsklage nicht von einem Gericht mit dem Argument  abgewiesen werden kann, dass eine Zahlung wegen der COVID-Pandemie nicht möglich war. Der Gesetzgeber hätte die Möglichkeit gehabt, eine solche Klausel einzubauen, hat sich aber dagegen entschieden, so dass kein Platz für eine Auslegung oder Analogie  möglich ist. Das zeigt sich auch daran, dass der Gesetzgeber im Rahmen der Regelungen zur Miete gerade kein Leistungsverweigerungsrecht wie in § 1 des Gesetzes, eingefügt hat. Auch das im Gesetz genannte Zahlungsmoratorium bis zum 22.6.2022  gilt nur in Bezug auf die Kündigung, beinhaltet aber kein eigenes Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zum 22.6.2022

Der Gläubiger - sprich der Vermieter -  ist daher angehalten, seine Zahlungsansprüche im Zweifel unverzüglich gerichtlich durchzusetzen.

4. Kündigung des Mietverhältnisses

Nach § 543 BGB kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter im Verlauf von zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Miete bzw. über einen längeren Zeitraum mit mehr als 2 Monatsmieten in Rückstand gerät. Eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs 1 BGB kann bei einer sonstigen Vertragspflichtverletzung erfolgen. Nach Rechtsprechung des BGH liegt das insbesondere dann vor, wenn ein Zahlungsverzug von mehr als einer Monatsmiete vorliegt.

Nach dem nun erlassenen COVID Gesetz kann weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass die fehlende Zahlung auf den Auswirkungen der COVID-Pandemie beruht.

Die Formulierung des Gesetzes bürdet daher die Beweislast für das Unvermögen der Zahlung und der Kausalität der COVID-Pandemie für den Zahlungsausfall dem Mieter aus, allerdings sind die Hürden nicht all zu hoch, da das Gesetz nur eine "Glaubhaftmachung" fordert. Im Gegensatz zum Strengbeweis, bei dem der Richter von der Richtigkeit der mit dem Beweis geltend gemachten Tatsachen überzeugt sein muss, reicht es bei der Glaubhaftmachung aus, dass der Richter die zu beweisende Tatsache für wahrscheinlich hält. Darüber hinaus kann zur Glaubhaftmachung auch eine eidesstattliche Versicherung genutzt werden. Dabei kann auch der Mieter als Partei eine eigene eidesstattliche Versicherung nutzen. Theoretisch reicht dann als Verteidigung eine eidesstattliche Versicherung des Mieters, dass er auf Grund der Corona Krise keine Einnahmen hatte.

Die Verteidigung gegen eine Kündigung von Mieträumlichkeiten wegen rückständiger Mieten für den Zeitraum April - Juni 2020 dürfte daher in den meisten  Fällen gelingen. Lediglich Lebensmittelhändler und Apotheker, die in den jetzigen Zeiten hohe Umsätze tätigen, dürften höhere Hürden bei der Darstellung haben.

Fazit:

Das COVID Abmilderungsgesetz verhindert ausschließlich die Kündigung, berechtigt aber nicht  den Mieter zum Einbehalt der Miete.

Auch nach dem COVID Abmilderungsgesetz ist der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet und kann gerichtlich in Anspruch genommen werden.

Insoweit verwundert die Ankündigung von adidas, H&M  und anderen Gesellschaften, entstehen doch bei hohen Ladenmieten in Bestlagen schnell Rechtsverfolgungsansprüche in vier- bis fünfstelliger Höhe, während die Kreditkosten für diese Mieten wesentlich geringer sein dürften. Der Grund der Nichtzahlung dürfte wohl eher in dem Rechtsstandpunkt der Minderung der Miete zu suchen sein sowie in der Erhaltung der Liquidität.

Das COVID Abmilderungsgesetz verlagert das wirtschaftliche Ausfallrisiko weiter auf den Vermieter, muss er doch trotz fehlender Mieten an dem Mietverhältnis festhalten.

Vermietern kann daher  bei fehlender Mietzahlung des Mieters nur angeraten werden, unmittelbar die gerichtliche Geltendmachung, beispielsweise mittels eines gerichtlichen Mahnbescheides, zu forcieren.