Neue rechtliche Entwicklungen erleichtern Rückzahlungsansprüche und Mietminderung 2023 / 2024
Kürzlich erging eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH), die die Durchsetzung der Mietpreisbremse für Mieter in Deutschland stärkt. Dieser Artikel erläutert das jüngste BGH-Urteil und gibt praxisorientierte Tipps zur Erkennung von Verstößen gegen die Mietpreisbremse (Mieterhöhungen) sowie zum möglichen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.
Auswirkungen des BGH-Urteils auf die Mietpreisbremse (Mieterhöhungen)
Die Entscheidung des BGH hat große Auswirkungen auf die Rechte von Mietern bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse in Deutschland. Die Mietpreisbremse, die im Jahr 2015 eingeführt wurde, soll enorme Mietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Dabei darf in bestimmten Gebieten, die Miete bei Neuvermietungen nur bis zu einer festgelegten Obergrenze angesetzt werden. Der BGH hat festgestellt, dass der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB eigenständig und unabhängig von einem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt. Die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Dies bedeutet, dass Mieter, die feststellen, dass sie zu viel Miete gezahlt haben, nicht mehr an die Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete gebunden sind. Diese Klärung erleichtert es Mietern, die notwendigen Informationen zu erhalten, um ihre Ansprüche auf Rückzahlung bei zu viel gezahlter Miete geltend zu machen.
Anspruch auf Rückzahlung bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse (Mieterhöhungen)
Wie erreichen Mieter Mietminderung/Rückzahlungen? Die Anspruchsgrundlage für einen Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB erleichtert die Rückforderung überhöhter Mieten. Mieter können vom Vermieter Auskunft über Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe maßgeblich sind. Maßgeblich können Informationen über die Höhe der Vormiete, vorangegangene Modernisierungsmaßnahmen, Baujahr oder den Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung sein. Die Mietpreisbremse beschränkt die zulässige Miete in bestimmten Bereichen. Bei Verstößen dieser Beschränkungen haben Mieter das Recht auf Mietminderung und Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete.
Worauf bei der Mietpreisbremse (Mieterhöhungen) geachtet werden muss
Es gibt jedoch Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Die den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete begrenzen. Beispielsweise für neue oder modernisierte Wohnungen oder wenn der vorherige Mieter bereits eine höhere Miete zahlte. Die genauen Regelungen sind vielschichtig, daher ist es ratsam, sich rechtzeitig bei einem Experten zu informieren. Zusätzlich gibt es seit dem 1. Januar 2019 gemäß § 556g Abs. 1a BGB einen Auskunftsanspruch, den der Vermieter ohne Aufforderung und bereits vor Abschluss des Mietvertrags erfüllen muss. Diese Auskunft muss mögliche Tatsachen enthalten, die die Abweichung von der Mietpreisbremse begründet. Fehlt diese Auskunft, kann der Vermieter sich nicht auf das Vorliegen einer Ausnahme berufen, und erst zwei Jahre danach kann er eine Ausnahme geltend machen.
Rechtsberatung: Unterstützung durch einen Experten
Wenn Sie feststellen, dass Sie zu viel Miete gezahlt haben und Ihre Ansprüche durchsetzen möchten, ist es ratsam, sich an die Kanzlei Hermann Kaufmann zu wenden. Unsere Experten stehen Ihnen zur Verfügung, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen und Ihnen bei der Wiedererlangung Ihrer verlorenen Gelder zu helfen.
Für eine persönliche Beratung erreichen Sie uns telefonisch unter 04202 / 638370. Sie können uns auch direkt per E-Mail unter info@rechtsanwaltkaufmann.de kontaktieren.
Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen und Ihnen bei der Wiedererlangung Ihrer verlorenen Gelder zu helfen.
Dieser Artikel ist stark vereinfacht und dient lediglich zu Informationszwecken. Eine individuelle Beratung mit einem Rechtsanwalt ist zu empfehlen!
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Quellen zum Thema Mietrecht
BGH, Urteile v. 12.7.2023, VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22
Mieterhöhung wegen Modernisierung - wann greift die Mietpreisbremse:
https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/mietpreisbremse-mieterhoehung-wegen-modernisierung
Mieterhöhungsschreiben:
https://rechtsanwaltkaufmann.de/baurecht-immobilienrecht-mietrecht/mieterhoehungsschreiben-fristen
https://www.merkur.de/wirtschaft/mietpreisbremse-bgh-spricht-grundsatzurteil-und-staerkt-mietern-den-ruecken-zr-92397605.html
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-verjaehrung-des-auskunftsanspruchs-zur-mietpreisbremse_258_595128.html
MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, BGB § 557b Rn. 14
Weber kompakt, Rechtswörterbuch, Mietpreisbremse, beck-online
https://www.lto.de/recht/nachrichten/n/bgh-viiizr37521-mietpreisbremse-verjaehrung-mieter-vermieter-zeit-frist-fristbeginn-beginn-rueckzahlung-zahlen-miete-conny/
